Investissements immobiliers : un risque particulier pour les ESMS

14 décembre 2017 - Par Acticonseil

Extrait d’une publication de Jean-Christophe Carrel, parue dans le magazine JurisAssociations, Le bimensuel des Organismes sans but lucratif

“La multiplication des dispositifs réglementaires liés aux normes de construction des bâtiments et aux conditions d’accueil du public qui s’imposent aux opérateurs a profondément modifié l’environnement des gestionnaires. La hausse consécutive des coûts des opérations immobilières dans le contexte actuel de baisse des financements publics oblige à tous les niveaux à une professionnalisation de la gestion immobilière et à la mise en place d’une stratégie, aidées en cela par des outils opérationnels nécessaires au pilotage. Les risques liés à cette gestion de l’immobilier sont en pratique nombreux, significatifs et pour certains relativement pernicieux au regard des enjeux financiers et des horizons à long terme de montage des opérations. Si le réveil est brutal pour certains opérateurs, d’autres font preuve d’innovation sociale et/ou financière ayant pour seul objectif la pérennisation immobilière et financière des opérateurs.

Risques liés à la conformité des bâtiments

Les premiers risques auxquels on pense naturellement ont trait au non-respect d’obligations légales (normes en tout genre) ou conventionnelles (contrat avec les assureurs, conditions conclues entre bailleur et preneur, accords avec les autorités locales en matière de sécurité). Bien entendu, ces entorses mettent les opérateurs en situation de risque vis-à-vis de leurs autorités de tutelle s’agissant du maintien des autorisations d’exercer. En cas de sinistre touchant des biens et/ou des personnes, les conséquences d’une non-conformité en matière de risque de mise en responsabilité civile et/ou pénale, tant pour les personnes morales que pour les personnes physiques concernées, sont bien connues.

Un opérateur peut être exposé, du fait de son immobilier, à d’autres risques avérés ou latents, immédiats ou à moyen terme. Pire, la situation de certains opérateurs peut se révéler critique sans pour autant que les organes de décision en aient eu conscience ou connaissance dans un délai raisonnable permettant d’envisager et de mettre en oeuvre les mesures nécessaires. Les prises de décision en matière d’investissements immobiliers, que ceux-ci soient de croissance ou de renouvellement, induisent en effet inéluctablement des engagements financiers sur des horizons de long terme. Cet horizon est bien entendu dicté par la durée de vie attendue de ces actifs et, sans surprise, par la durée des financements externes octroyés (durée des emprunts et, s’agissant des éventuels fonds propres investis, durée de la reconstitution espérée de ces derniers). Dans ces conditions, un investissement trop coûteux au regard des possibilités des opérateurs risque de pénaliser pendant des années l’opérateur, tandis que les solutions de redressement sont de fait difficiles et longues à mettre en place. Une gestion préventive sur ce sujet sera dès lors nécessaire.”

 

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